El alquiler turístico en España se regula a tres niveles: las comunidades autónomas fijan los requisitos y el registro, los ayuntamientos deciden dónde se permite a través del urbanismo, y el Estado regula aspectos comunes como la comunidad de propietarios, el registro de viajeros, la fiscalidad o las obligaciones de las plataformas. En 2026 han cambiado piezas clave de los tres niveles: te lo explicamos todo y te enlazamos la guía de cada comunidad.
Aviso: el contenido de esta guía puede cambiar según las decisiones de las administraciones públicas (Gobierno de España, comunidades autónomas y ayuntamientos) y las resoluciones de los tribunales. Información revisada en octubre de 2026: antes de dar cualquier paso, confirma los detalles con la administración competente o con tu asesor.
Contenido
- Quién regula el alquiler turístico
- Real Decreto-ley 29/2026
- El registro único tras el Supremo
- Comunidad de propietarios
- Registro de viajeros
- Fiscalidad
- Guía por comunidades autónomas
- Preguntas frecuentes
Quién regula el alquiler turístico en España
Las comunidades autónomas tienen la competencia en turismo: cada una define qué es una vivienda de uso turístico, qué requisitos debe cumplir, cómo se da de alta (normalmente con una declaración responsable) y en qué registro se inscribe. Los ayuntamientos, a través de su planeamiento, deciden dónde se permite el uso turístico, y cada vez más ciudades lo limitan o suspenden nuevas altas. El Estado regula la propiedad horizontal, la seguridad ciudadana (registro de viajeros), los impuestos estatales y las reglas comunes para las plataformas.
Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia para el alquiler turístico
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, ya que las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre. Si no se convalida en plazo, decaerá sin efectos retroactivos. Estas son sus principales medidas para el alquiler de corta duración:
- IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 para el alquiler de viviendas amuebladas cuando la estancia con un mismo arrendatario sea de 30 noches o menos o se presten servicios de tipo hotelero, salvo que la vivienda sea la residencia habitual del arrendador. Hasta ahora, sin servicios hoteleros, estaba exento.
- Recargo en el IBI: los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar por ordenanza un recargo a las viviendas de uso turístico de hasta el 50 %, el 100 % si el propietario tiene dos o más, y el 150 % si tiene cuatro o más.
- Plataformas: nuevas obligaciones de envío de datos a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y multas de hasta 1 millón de euros.
- Anuncios: deben incluir el número o código identificativo de la vivienda cuando proceda.
- Alquiler de temporada: exige una causa real y acreditable y una duración de más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses; si se supera sin justificar o se encadenan más de dos contratos, pasa a considerarse vivienda habitual.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, aprobados una semana antes, fueron derogados al no ser convalidados por el Congreso el 2 de octubre.
El registro único (NRUA) tras la sentencia del Supremo
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 19 de mayo de 2026, anuló el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos creado por el Real Decreto 1312/2024 y el número estatal (NRUA), al considerar que el Estado carecía de competencia y que se solapaba con los registros autonómicos. Sentencias posteriores han seguido el mismo criterio.
Se mantienen la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y la obligación de las plataformas de transmitir datos, que se aplica desde el 20 de mayo de 2026 por el Reglamento europeo 2024/1028. En la práctica, el número que debe aparecer en tus anuncios es el del registro de tu comunidad autónoma.
Comunidad de propietarios: la mayoría de 3/5
- Desde el 3 de abril de 2025, iniciar una vivienda de uso turístico en un edificio en propiedad horizontal requiere la aprobación expresa de la comunidad.
- Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad exige el voto de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas.
- Los acuerdos no son retroactivos: quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha puede seguir haciéndolo.
- La comunidad puede aplicar a las viviendas turísticas un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes, y el Tribunal Supremo ha admitido que puede prohibirlas por esa misma mayoría.
Registro de viajeros: SES.HOSPEDAJES
Desde el 2 de diciembre de 2024, el Real Decreto 933/2021 obliga a todos los alojamientos turísticos a comunicar al Ministerio del Interior, a través de SES.HOSPEDAJES, cada reserva, su cancelación y la entrada de los huéspedes en un plazo máximo de 24 horas. Hay que enviar los datos de cada viajero y del pago, y conservarlos durante 3 años. Cataluña y el País Vasco utilizan sus propios sistemas policiales. Un check-in online que recoja y prepare estos datos evita errores y sanciones.
Fiscalidad del alquiler turístico
- IVA: hasta el 30 de noviembre de 2026, el alquiler turístico sin servicios hoteleros está exento y, con ellos, tributa al 10 %. Desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, tributarán al 10 % las estancias de 30 noches o menos aunque no haya servicios hoteleros.
- IRPF: sin servicios hoteleros, los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario (sin la reducción del 60 % del alquiler de vivienda habitual); con servicios hoteleros o con un empleado a jornada completa, es actividad económica. La limpieza entre estancias y el cambio de ropa no se consideran servicios hoteleros.
- Información a Hacienda: las plataformas presentan el modelo 238 (DAC7) con las operaciones de sus anfitriones; el antiguo modelo 179 ya no está vigente.
Alquiler turístico por comunidades autónomas
Cada comunidad tiene su registro, sus requisitos y, en algunos casos, su tasa turística. Pulsa en tu comunidad para ver la guía completa con las normas de sus principales destinos:
| Comunidad | Registro | Tasa turística |
|---|---|---|
| Andalucía | Registro de Turismo de Andalucía (RTA) | No |
| Aragón (próximamente) | Registro de Turismo de Aragón | No |
| Asturias (próximamente) | Registro de Empresas y Actividades Turísticas | En tramitación (voluntaria por municipio) |
| Baleares (próximamente) | Consell Insular (DRIAT y plazas turísticas) | Sí: impuesto de turismo sostenible |
| Canarias (próximamente) | Registro General Turístico (Cabildo) | No |
| Cantabria (próximamente) | Registro General de Empresas Turísticas | No |
| Castilla-La Mancha (próximamente) | Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos | No |
| Castilla y León (próximamente) | Registro de Turismo de Castilla y León | No |
| Cataluña (próximamente) | Registre de Turisme de Catalunya (RTC) | Sí: impuesto sobre estancias + recargo municipal |
| Comunitat Valenciana (próximamente) | Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana | No |
| Extremadura (próximamente) | Registro General de Empresas y Actividades Turísticas | No |
| Galicia | Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas (REAT) | Recargo municipal (Santiago, A Coruña, Vigo) |
| Comunidad de Madrid (próximamente) | Registro de Empresas Turísticas | No |
| Región de Murcia (próximamente) | Registro del ITREM | No |
| Navarra (próximamente) | Registro de Turismo de Navarra | No |
| País Vasco (próximamente) | Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi | Desde el 1 de enero de 2027 |
| La Rioja (próximamente) | Registro de Proveedores de Servicios Turísticos | No |
Ceuta y Melilla tienen regímenes propios más sencillos: Ceuta exige desde 2025 un código de registro para el alquiler turístico de corta duración, que se tramita ante su Consejería de Turismo, y Melilla gestiona un registro de apartamentos turísticos a través de su Patronato de Turismo.
Cómo gestionar tu alojamiento turístico en España
Sea cual sea tu comunidad, el patrón se repite: más requisitos, más control de los anuncios y más datos que comunicar. Centralizar reservas, huéspedes y operaciones en una sola herramienta es la forma más segura de cumplir sin multiplicar el trabajo.
- Check-in online y registro de viajeros: el huésped rellena sus datos antes de llegar y tú solo revisas el envío. Más en check-in online.
- Un solo calendario para todos los canales: el channel manager sincroniza Booking, Airbnb y tu web, y el motor de reservas te permite vender sin comisiones.
- Llegadas sin esperas: las cerraduras inteligentes generan un código por reserva, algo clave donde están prohibidas las cajas de llaves en la vía pública.
- Limpieza y precios: control de limpieza entre salida y entrada y precios dinámicos según temporada.
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Preguntas frecuentes sobre el alquiler turístico en España
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro único (NRUA)?
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el procedimiento del registro único estatal. El número que acredita tu vivienda y debe figurar en los anuncios es el del registro de tu comunidad autónoma.
¿Qué IVA tendrá el alquiler turístico desde diciembre de 2026?
Si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias de 30 noches o menos en viviendas amuebladas tributarán al 10 % de IVA, aunque no se presten servicios hoteleros.
¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir los pisos turísticos?
Sí. Desde abril de 2025, con el voto de 3/5 de los propietarios, la comunidad puede aprobar, limitar o prohibir la actividad, aunque esos acuerdos no afectan a quien ya ejercía antes.
¿Qué comunidades tienen tasa turística en 2026?
Cataluña y Baleares la aplican a nivel autonómico, en Galicia la cobran ciudades como Santiago, A Coruña y Vigo, el País Vasco la aplicará desde 2027 y Asturias la está tramitando.
¿Tengo que comunicar los datos de mis huéspedes?
Sí. Todos los alojamientos turísticos deben enviar los datos de los viajeros y de la reserva por SES.HOSPEDAJES en un máximo de 24 horas, o por el sistema propio en Cataluña y el País Vasco.
Importante: la normativa sobre alquiler turístico cambia con frecuencia y este contenido puede quedar desactualizado por nuevas leyes, decretos, ordenanzas municipales o sentencias. Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional ni la consulta a la administración competente.