El alquiler turístico en Galicia vive un momento de crecimiento, pero también de cambios normativos: nuevas mayorías en las comunidades de vecinos, ayuntamientos que limitan dónde se pueden abrir pisos turísticos, tasas turísticas en las grandes ciudades y un registro de viajeros cada vez más exigente. En esta guía te explicamos, paso a paso, qué necesitas para alquilar legalmente tu vivienda o apartamento turístico en Galicia y cómo gestionarlo sin que el papeleo te quite el tiempo.
Aviso: el contenido de esta guía puede cambiar según las decisiones de las administraciones públicas (Gobierno de España, comunidades autónomas y ayuntamientos) y las resoluciones de los tribunales. Información revisada en octubre de 2026: antes de dar cualquier paso, confirma los detalles con la administración competente o con tu asesor.
Contenido
- Qué se considera alquiler turístico en Galicia
- Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico, paso a paso
- Requisitos de la vivienda
- Qué ha pasado con el registro único estatal (NRUA)
- Registro de viajeros: SES.HOSPEDAJES
- Tasa turística en Galicia
- Fiscalidad básica
- Sanciones en Galicia
- Cambios estatales de 2026
- Claves para gestionar con éxito tu alojamiento
- Preguntas frecuentes
Qué se considera alquiler turístico en Galicia
El marco general es la Ley 7/2011, del turismo de Galicia, y el Decreto 12/2017, que regula los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico. El turismo rural (casas de aldea, casas de labranza, pazos, etc.) tiene su propia regulación. En la práctica, estas son las figuras más habituales:
| Tipo | Qué es | Perfil típico |
|---|---|---|
| Vivienda de uso turístico (VUT) | Vivienda que se cede completa, de forma reiterada y a cambio de precio, para estancias cortas. | Particulares y pequeños propietarios con uno o varios pisos o casas. |
| Apartamentos turísticos | Conjunto de unidades de alojamiento explotadas por una misma empresa, con categorías. | Empresas que gestionan edificios o bloques de apartamentos. |
| Viviendas turísticas | Viviendas gestionadas de forma profesional y unitaria como establecimiento turístico. | Empresas y gestoras con varias viviendas. |
| Turismo rural | Casas de aldea, casas de labranza, pazos y otros establecimientos en el rural. | Negocios familiares en el medio rural. |
Ojo: el alquiler de temporada (por ejemplo, a estudiantes o trabajadores desplazados durante meses) no es alquiler turístico. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no se inscribe en el registro de turismo.
Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico, paso a paso
1. Comprueba qué permite tu concello
Es el primer paso y el que más ha cambiado. Varios ayuntamientos gallegos han modificado su planeamiento para limitar dónde pueden abrirse nuevas viviendas de uso turístico. En A Coruña, por ejemplo, las nuevas altas solo se admiten en bajos, primeras plantas o edificios completos de uso turístico, y se exige un título habilitante municipal antes de inscribirse en el registro de la Xunta. Santiago de Compostela también restringe las nuevas viviendas turísticas en buena parte de la ciudad. Antes de invertir, pide información urbanística en tu concello.
2. Revisa tu comunidad de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que la comunidad apruebe expresamente cualquier nueva vivienda de uso turístico, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas. La comunidad puede, además, establecer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes. Las viviendas que ya funcionaban antes de esa fecha no se ven afectadas por este nuevo requisito.
3. Presenta la declaración responsable ante la Xunta
En Galicia no hace falta una licencia turística previa: basta con presentar una declaración responsable de inicio de actividad en la sede electrónica de la Xunta. Con ella, la vivienda queda inscrita en el REAT (Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas) y recibe un número de registro. Ese número debe aparecer en toda la publicidad del alojamiento, incluidos los anuncios en Booking, Airbnb y tu propia web.
4. Prepara la vivienda y la operativa
Antes de recibir al primer huésped, deja listos los requisitos de la vivienda (los vemos en el siguiente apartado), el alta en SES.HOSPEDAJES para comunicar los datos de los viajeros y tus obligaciones fiscales.
Requisitos de la vivienda
Entre los requisitos habituales que recoge la normativa gallega para las viviendas de uso turístico están:
- Contar con licencia de primera ocupación o el título equivalente que acredite que la vivienda es habitable.
- Estar amueblada y equipada para su uso inmediato, en buen estado de conservación y limpieza.
- Cederse completa, nunca por habitaciones.
- Disponer de calefacción si se alquila entre octubre y mayo.
- Tener un teléfono de atención para los huéspedes, botiquín de primeros auxilios e información sobre el funcionamiento de la vivienda.
- Disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los clientes.
- Contratar un seguro de responsabilidad civil, obligatorio para las viviendas de uso turístico en Galicia.
- Comunicar a la administración turística los datos de ocupación con la periodicidad que marca la normativa.
Ten en cuenta que no hay un límite numérico de plazas para las viviendas de uso turístico (el tope de 10 plazas es para las viviendas turísticas), que las estancias deben ser inferiores a 30 días seguidos y que los concellos pueden limitar su número en su territorio.
Qué ha pasado con el registro único estatal (NRUA)
Desde el 1 de julio de 2025, el Gobierno exigía un número de registro único de arrendamientos (NRUA), gestionado por los Registros de la Propiedad, para anunciar viviendas turísticas y de temporada en plataformas. En 2026 el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento por invadir competencias autonómicas, aunque la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos sigue funcionando para el intercambio de datos con las plataformas.
En la práctica, en Galicia el número que acredita que tu alojamiento es legal es el del REAT. Aun así, es un tema en evolución: conviene revisar las novedades del Ministerio de Vivienda y de las propias plataformas.
Registro de viajeros: SES.HOSPEDAJES
Desde el 2 de diciembre de 2024, el Real Decreto 933/2021 obliga a todos los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas de uso turístico, a comunicar al Ministerio del Interior, a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES, los datos de los huéspedes y de la transacción (forma de pago, fechas, número de viajeros…). La comunicación debe hacerse en un plazo muy corto desde la llegada, y los datos deben conservarse durante el tiempo que marca la norma.
Hacerlo a mano con cada reserva es lento y fácil de olvidar. Con un check-in online, el propio huésped rellena sus datos antes de llegar y el sistema prepara el envío, de modo que tú solo tienes que revisar.
Tasa turística en Galicia
La Ley 5/2024 creó el impuesto gallego sobre estancias turísticas: 2 € por persona y día en viviendas de uso turístico (1 € en viviendas turísticas, apartamentos y turismo rural), con un máximo de 5 días por estancia y exenciones como la de los menores. La tarifa autonómica está bonificada al 100 %, así que solo se paga donde el concello aprueba un recargo: Santiago de Compostela lo cobra desde el 1 de octubre de 2025 (2 € en viviendas de uso turístico), A Coruña desde el 29 de septiembre de 2025 y Vigo desde octubre de 2026 (1,60 € en viviendas de uso turístico y, hasta el 1 de julio de 2027, solo las dos primeras noches).
Si tu alojamiento está en uno de estos concellos, eres tú quien cobra el impuesto al huésped y lo liquida al ayuntamiento, así que te interesa que tu sistema de reservas lo calcule y lo refleje en la factura automáticamente.
Fiscalidad básica
- IRPF: si eres particular y solo alquilas la vivienda, los ingresos suelen declararse como rendimientos del capital inmobiliario. Si gestionas varias viviendas con medios propios, puede considerarse actividad económica.
- IVA: hasta el 30 de noviembre de 2026, el alquiler turístico sin servicios propios de la hostelería está exento. Desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, las estancias de 30 noches o menos tributarán al 10 % aunque no haya servicios hoteleros.
- Información a Hacienda: las plataformas informan a la Agencia Tributaria de las operaciones de sus anfitriones, así que tus ingresos ya son visibles para Hacienda.
Cada caso es distinto: consulta con tu gestor antes de empezar y cada vez que cambies de modelo de negocio.
Sanciones en Galicia
La Ley 7/2011 de turismo de Galicia sanciona las infracciones leves con multas de hasta 900 €, las graves con 901 a 9.000 € y las muy graves con 9.001 a 90.000 €. Anunciar una vivienda sin su código REAT o sin estar inscrita es una de las infracciones más perseguidas.
Lo que cambia en toda España en 2026
Además de la normativa de Galicia, hay reglas estatales que afectan a cualquier alojamiento turístico. Las explicamos en detalle en nuestra guía del alquiler turístico en España; este es el resumen:
- Registro único estatal anulado. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único de arrendamientos (NRUA) por invadir competencias autonómicas. El número que acredita tu vivienda es el del registro autonómico, y debe figurar en tus anuncios.
- Comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, abrir una nueva vivienda turística en un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la aprobación expresa de 3/5 de los propietarios, que también pueden limitarla o aplicarle un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes.
- Real Decreto-ley 29/2026. En vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación: prevé que, desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos tributen al 10 % de IVA, permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar un recargo en el IBI a las viviendas turísticas y endurece las obligaciones de las plataformas.
- Registro de viajeros. Los datos de cada huésped y de la reserva se comunican al Ministerio del Interior por SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas (en Cataluña y País Vasco, a través de sus propios sistemas).
Claves para gestionar con éxito tu alojamiento turístico en Galicia
Cumplir la normativa es solo el punto de partida. Estas son las claves que marcan la diferencia en el mercado gallego:
- Adapta tus precios a la temporada. El verano, la Semana Santa, los puentes y los años santos jacobeos disparan la demanda; el invierno exige tarifas más ajustadas. Las tarifas dinámicas te ayudan a ganar más en temporada alta y a llenar en la baja.
- Vende en varios canales sin overbooking. Booking, Airbnb y tu propia web llegan a públicos distintos. Un channel manager sincroniza la disponibilidad y los precios en todos a la vez, y un motor de reservas te permite vender sin comisiones desde tu web.
- Facilita las llegadas. Peregrinos del Camino, viajeros por carretera, vuelos que llegan tarde… Con cerraduras inteligentes y check-in online, el huésped entra con un código y no tienes que esperarle.
- Coordina la limpieza. Entre salida y entrada a veces solo hay unas horas. Un buen control de limpieza avisa al equipo de qué hay que preparar y cuándo.
- Cuida las reseñas. La puntuación en las plataformas es tu mejor escaparate. Responder rápido y comunicar bien antes de la llegada se nota en las valoraciones.
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Preguntas frecuentes sobre el alquiler turístico en Galicia
¿Necesito licencia para alquilar mi piso a turistas en Galicia?
En Galicia no se pide una licencia previa como tal: el alta se hace con una declaración responsable ante la Xunta, que inscribe la vivienda en el REAT y le asigna un número de registro. Eso sí, algunos concellos, como A Coruña, exigen además un título habilitante municipal antes de presentar esa declaración.
¿Puedo alquilar habitaciones sueltas como vivienda de uso turístico?
No. Las viviendas de uso turístico se ceden completas a un mismo grupo de huéspedes. El alquiler por habitaciones en tu propia casa no encaja en esta figura.
¿Puede mi comunidad de vecinos impedir que abra un piso turístico?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, para abrir una nueva vivienda de uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal hace falta la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas. La comunidad también puede aplicar un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes.
¿Tengo que registrar a mis huéspedes?
Sí. Todos los alojamientos turísticos deben comunicar los datos de sus viajeros al Ministerio del Interior a través de SES.HOSPEDAJES, conforme al Real Decreto 933/2021. Un sistema de check-in online que recoja y envíe esos datos te ahorra el trabajo manual.
¿Hay tasa turística en Galicia?
Depende del concello. La ley gallega permite a cada ayuntamiento aplicar un impuesto sobre estancias turísticas: A Coruña y Santiago de Compostela ya lo cobran y Vigo lo ha aprobado. Consulta la ordenanza de tu concello para conocer importes y exenciones.
Importante: la normativa sobre alquiler turístico cambia con frecuencia y este contenido puede quedar desactualizado por nuevas leyes, decretos, ordenanzas municipales o sentencias. Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional ni la consulta a la administración competente.