Alquiler turístico en Andalucía: guía completa de normativa y gestión (2026)

← Blog · Por Equipo Alóxame · Publicado el 21 de octubre de 2026 · 7 min de lectura

Andalucía es la comunidad con más viviendas turísticas de España y una de las que más ha cambiado en los últimos dos años. El alquiler turístico en Andalucía exige cumplir un reglamento renovado en 2024 y, cada vez más, comprobar si tu municipio ha suspendido las nuevas altas. Te explicamos la normativa y las reglas de los principales destinos.

Aviso: el contenido de esta guía puede cambiar según las decisiones de las administraciones públicas (Gobierno de España, comunidades autónomas y ayuntamientos) y las resoluciones de los tribunales. Información revisada en octubre de 2026: antes de dar cualquier paso, confirma los detalles con la administración competente o con tu asesor.

Contenido

• Normativa en Andalucía
• Cómo dar de alta tu vivienda
• Requisitos de la vivienda
• Normas locales
• Tasa turística
• Sanciones
• Cambios estatales de 2026
• Gestión del alojamiento
• Preguntas frecuentes

Normativa del alquiler turístico en Andalucía

La base es la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía. Las viviendas de uso turístico se regulan en el Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024 (en vigor desde el 22 de febrero de 2024), que endureció requisitos de superficie, capacidad y equipamiento y permitió a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector, zona o periodo.

El Decreto-ley 1/2025 dio un paso más: los municipios que acrediten razones imperiosas de interés general pueden suspender nuevas viviendas turísticas hasta 3 años. Varias ciudades ya lo han aplicado.

Cómo dar de alta una vivienda turística en Andalucía

1. Comprueba el urbanismo de tu municipio y si hay una suspensión de nuevas viviendas turísticas; las viviendas en situación de asimilado a fuera de ordenación necesitan autorización municipal previa.
2. Comunidad de propietarios. En edificios en propiedad horizontal necesitas la aprobación expresa de 3/5 de los propietarios; además declararás que los estatutos no lo prohíben.
3. Declaración responsable electrónica ante la Consejería de Turismo, con referencia catastral, capacidad, compatibilidad urbanística y periodos de funcionamiento. La vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y puedes empezar a comercializar desde la presentación.
4. Código en anuncios y recibos. El código RTA debe figurar en tus anuncios (según la normativa estatal) y en los justificantes de pago a los huéspedes.

Requisitos de la vivienda

Estos son los requisitos principales que fija la normativa de Andalucía:

• Capacidad: hasta 15 plazas si se cede la vivienda completa (con un máximo de 2 convertibles en el salón) y hasta 6 si se alquila por habitaciones; nunca más de 4 plazas por dormitorio.
• Por habitaciones, solo si el titular es una persona física que vive en la vivienda y está empadronado en ella.
• Superficie: 14 m² construidos por plaza y nunca menos de 25 m²; segundo baño a partir de 5 plazas y tercero a partir de 8.
• Climatización: refrigeración en dormitorios y salón si opera entre mayo y agosto, y calefacción si opera entre diciembre y marzo.
• Seguridad y servicios: botiquín, detector de humo, extintor, información turística, teléfono de atención 24 horas, limpieza a la entrada y salida y hojas de quejas y reclamaciones.
• Comercializar fuera de los periodos declarados se considera actividad clandestina.

Normas locales en los principales destinos

Cada vez más ayuntamientos limitan dónde pueden abrirse nuevas viviendas turísticas. Antes de invertir o de presentar la declaración, consulta siempre el planeamiento de tu municipio.

Málaga

Málaga ha suspendido las nuevas viviendas turísticas en todo el término municipal durante un máximo de 3 años (desde agosto de 2025), tras haber cerrado antes los barrios con más del 8 % de viviendas turísticas. En 2026 ha suspendido también nuevos hoteles y apartamentos turísticos en suelo residencial.

Sevilla

Sevilla exige que las nuevas viviendas turísticas tengan uso urbanístico terciario y limita su número a un porcentaje por barrio; el Casco Antiguo y parte de Triana están saturados. A finales de 2025 abrió una regularización extraordinaria para viviendas registradas antes de octubre de 2024.

Cádiz

Cádiz ha suspendido el registro de nuevas viviendas turísticas en toda la ciudad durante 3 años desde 2025; el casco histórico ya estaba cerrado a nuevas altas desde 2022.

Granada

Granada tramita una modificación de su plan general que exige acceso independiente a las nuevas viviendas turísticas y limita su presencia en varios barrios históricos, con las licencias suspendidas hasta su aprobación definitiva.

Córdoba

Córdoba aprobó en 2025 una moratoria de nuevas viviendas turísticas en el Centro; consulta al Ayuntamiento si sigue vigente o se ha prorrogado.

Marbella y Costa del Sol occidental

Marbella no aplica una moratoria específica, pero está renovando su planeamiento general. Como en toda la Costa del Sol, conviene verificar la compatibilidad urbanística antes de comprar para alquilar.

Tasa turística en Andalucía

Andalucía no aplica tasa turística. La Junta se ha mostrado abierta a debatirla y algunas ciudades, como Sevilla, la reclaman, pero a día de hoy no existe.

Sanciones

Operar sin haber presentado la declaración responsable es una infracción grave de la Ley 13/2011, sancionada con multas de 2.001 a 18.000 € y, en su caso, la suspensión o el cierre temporal. La Junta ha cancelado miles de inscripciones desde 2024 en colaboración con los ayuntamientos.

Lo que cambia en toda España en 2026

Además de la normativa de Andalucía, hay reglas estatales que afectan a cualquier alojamiento turístico. Las explicamos en detalle en nuestra guía del alquiler turístico en España; este es el resumen:

• Registro único estatal anulado. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único de arrendamientos (NRUA) por invadir competencias autonómicas. El número que acredita tu vivienda es el del registro autonómico, y debe figurar en tus anuncios.
• Comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, abrir una nueva vivienda turística en un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la aprobación expresa de 3/5 de los propietarios, que también pueden limitarla o aplicarle un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes.
• Real Decreto-ley 29/2026. En vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación: prevé que, desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de 30 noches o menos tributen al 10 % de IVA, permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar un recargo en el IBI a las viviendas turísticas y endurece las obligaciones de las plataformas.
• Registro de viajeros. Los datos de cada huésped y de la reserva se comunican al Ministerio del Interior por SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas (en Cataluña y País Vasco, a través de sus propios sistemas).

Cómo gestionar tu alojamiento turístico en Andalucía

En la costa andaluza la temporada es larga y la competencia, enorme: el precio y la rapidez de respuesta marcan la diferencia, y los requisitos de climatización según la época del año hacen que convenga planificar bien qué meses comercializas cada vivienda.

• Check-in online y registro de viajeros: el huésped rellena sus datos antes de llegar y tú solo revisas el envío. Más en check-in online.
• Un solo calendario para todos los canales: el channel manager sincroniza Booking, Airbnb y tu web, y el motor de reservas te permite vender sin comisiones.
• Llegadas sin esperas: las cerraduras inteligentes generan un código por reserva, algo clave donde están prohibidas las cajas de llaves en la vía pública.
• Limpieza y precios: control de limpieza entre salida y entrada y precios dinámicos según temporada.

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Preguntas frecuentes sobre el alquiler turístico en Andalucía

Importante: la normativa sobre alquiler turístico cambia con frecuencia y este contenido puede quedar desactualizado por nuevas leyes, decretos, ordenanzas municipales o sentencias. Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional ni la consulta a la administración competente.